26 Ağustos 2025 / Saat: 17:26
Çimento sektörü uzun süredir devam eden bir krizde. Bu durum Rusya genelindeki emlak piyasasını nasıl değiştirecek?
Lenta.ru: Rusya'da çimento talebi 2027'ye kadar toparlanmayacak
Tercihli ipotek programlarının azalması ve yeni bina fiyatlarının hızla artması, kaçınılmaz olarak müteahhitlerin mali durumunu etkiledi. Yaklaşık yirmi dört müteahhit iflasın eşiğinde. Sonuç olarak, temel yapı malzemesi olan çimentonun üretiminde uzun süreli bir düşüş yaşandı ve bu durum, ülkenin en büyük üreticisi Cemros'u Ekim 2025'ten itibaren çalışanlarını dört günlük çalışma haftasına geçireceğini duyurmaya zorladı. Sektör dernekleri, mevcut koşullarda çimento talebinde ve üretiminde hızlı bir toparlanma beklemek için hiçbir neden olmadığı konusunda uyarıyor. Piyasanın en iyi ihtimalle 2027 yılına kadar toparlanması bekleniyor. Çimentodaki ani düşüş — Lenta.ruaraştırdı.
Rusya'nın en büyük çimento üreticisi dört günlük çalışma haftasına geçecek
Ağustos ayı başlarında, Rusya'nın en büyük çimento üreticisi Cemros'un yönetimi, çalışanlarının dört günlük çalışma haftasına geçeceğini duyurdu. Zorunlu uygulama 1 Ekim 2025'te yürürlüğe girecek ve geçici olacak. Şirketin tüm çalışanları, yönetimlerinden ilgili bildirimleri önceden aldı. Bu, Cemros'un son zamanlarda almak zorunda kaldığı ilk acil durum önlemi değil. Temmuz ayı başlarında şirket, Belgorod Çimento Fabrikası'ndaki faaliyetlerin askıya alındığını duyurdu. İşletmedeki üretimin geçici olarak kısılmasının nedeni, işletme kârlılığındaki düşüş ve iç pazardaki piyasa durumunun kötüleşmesiydi.
Birçok faktör nedeniyle olağan çalışma düzeninde çalışmak imkânsız hale geliyor. Uzmanlar, birincil konut piyasasındaki uzun süreli düşüş, yeni konut alanlarının devreye alınmasındaki düşüş, Merkez Bankası'nın sert politikaları nedeniyle kurumsal kredilerin maliyetindeki artış, vicdansız üreticilerin artan rekabeti, sahte ürünlerin hakimiyeti ve Belarus ve İran'dan çimento ithalatındaki artış gibi faktörleri sektördeki uzun süreli krizin başlıca nedenleri arasında sayıyor. Bu koşullarda, temel yapı malzemelerinin üretimini artırmaya ve standart beş günlük çalışma haftasını korumaya gerek yok. Cemros, önceki formatta işe yeniden başlamak için yaklaşık bir zaman dilimi belirtmemiş ve büyük ölçüde inşaat sektöründeki krizin üstesinden gelme dinamiklerine bağlı olacağını vurgulamıştı.
Rus çimento endüstrisi durgunluğun eşiğinde
Rusya'da çimento üretimi birkaç yıldır düşüşte. 2024 yılının dördüncü çeyreğinin sonlarına doğru, Merkez Bankası'nın faiz oranındaki keskin artış (%21'e) ve temel inşaat malzemeleri tüketimindeki hızlı düşüşle birlikte olumsuz dinamikler ortaya çıktı. Böylece, Ekim ayı sonuna kadar çimento talebi %21, Aralık ayında ise aylık bazda %24 oranında geriledi.
Olumsuz dinamikler 2025'in başında da devam etti. Sektör derneği Soyuzcement, Rusya'daki çimento üretiminin ilk beş ayda bir önceki yıla göre %8 düşerek 21,5 milyon tona gerilediğini açıkladı. Ocak-Temmuz sonuçlarına göre ise düşüş hızlanarak %10'a (33,4 milyon tona) ulaştı. Raporlama döneminde inşaat malzemesi tüketimi ise yaklaşık %9 düştü (34,9 milyon tona). Sektör derneği, tüm yıl sonuçlarına dayanarak tüketimde %5,7-12,3 arasında bir düşüş bekliyor.
Uzmanlar, bu tür istatistiklerin Rus çimento endüstrisinin tam teşekküllü bir resesyona girme tehdidine işaret ettiği konusunda uyarıyor. Ülkenin en büyük üreticisinin dört günlük çalışma haftasına geçeceğinin duyurulması, ilk alarm sinyali olabilir. Analistler, daha küçük oyuncuların artan baskıya dayanamayıp iflasın eşiğine gelebileceğini belirtiyor. Soyuzcement, kriz durumunun uzun süre devam edeceğine inanıyor. Sektör birliği ve danışmanlık şirketi SMPRO'nun tahminlerine göre, çimento talebinin 2027'den önce toparlanması beklenmiyor. 2025 yılında, ülkenin en önemli yapı malzemesinin tüketimi en yüksek düşüşe ulaşacak ve %7,5 oranında azalarak 61,4 milyon tona, 2026 yılında ise %0,5 oranında azalarak 61,2 milyon tona gerileyecek.
Rusya'da yeni konut üretimi hızla düşüyor
Analistler, çimento endüstrisinde gözlemlenen krizin temel nedeninin Rusya'da yeni konut üretiminin gözle görülür şekilde azalması olduğunu söylüyor. Birincil sektörde 2024 yılı sonunda olumsuz bir dinamik gözlemlenmeye başlandı. Daha önce ülkede birkaç yıldır böyle bir eğilim kaydedilmemişti. Ancak Aralık ayında, Merkez Bankası verilerine göre gösterge ülke genelinde ortalama %13 düştü. Düşüş en belirgin olarak güney bölgelerinde görüldü - orada düşüş %23,1 oldu. Rusya'nın kuzeybatı kesiminde devreye alma hacmi %22,6, orta bölgelerde ise %14,9 düştü. Ana bölgeler arasında sadece Urallar'da hafif bir düşüş kaydedildi - eksi %2,2.
2025 yılında olumsuz eğilim yoğunlaştı. Dom.RF'ye göre, yılın ilk yarısında Rusya'da yeni konut devreye alma hacmi, 2024'teki aynı döneme kıyasla yüzde 22 azaldı. Raporlama döneminde, geliştiriciler yalnızca 17,8 milyon metrekarelik alanı devreye aldı. Elde edilen sonuç, son üç yılın en düşük seviyesiydi. Rusya'nın en büyük bölgeleri geleneksel olarak yeni projelerin devreye alınmasında liderler haline geldi. Ancak listenin başında yer alan Moskova'da bile, gösterge bu süre zarfında yıllık bazda yüzde 38 düşerek 1,8 milyon metrekareye geriledi. Başkentle birlikte geleneksel olarak geliştiriciler için ana çekim yeri olarak kabul edilen Moskova Bölgesi'nde durum daha da kötüydü. Orada yeni konut devreye alma yüzde 34 azalarak bir milyona düştü. Sıralamanın ilk 3'ündeki tek istisna, göstergenin yüzde 44 büyüyerek 1,1 milyon metrekareye ulaştığı St. Petersburg oldu.
Rusya'da konut satışları, "herkes için" imtiyazlı ipotek programının sona ermesinin ardından düşüşe geçti.
Yeni konutların fahiş fiyatları göz önüne alındığında, çoğu Rus için kendi metrekarelerini edinmenin tek gerçek yolu ipotektir. Temmuz 2024'e kadar, birincil konut piyasasındaki talep artışının ana itici gücü "herkes için" imtiyazlı programdı. Bu program sayesinde, optimum gelir ve kredi notuna sahip 18 yaş üstü her vatandaş, yıllık %8 faiz oranıyla kredi başvurusunda bulunabiliyordu. Merkez Bankası, programın iptal edilmesinin nedenini birincil ve ikincil piyasalar arasındaki fiyat dengesizliğiyle açıkladı.
Düzenleyici kurum, 2020-2024 yılları arasında "herkes için" ipotek uygulamasının da etkisiyle Rusların yeni binalara olan ilgisinin gözle görülür şekilde arttığını ve bunun birincil piyasadaki fiyatlarda hızlı bir artışa neden olduğunu vurguladı. Merkez Bankası, en popüler ipotek türünü iptal ederek, ipotek spekülasyonlarındaki artış nedeniyle bitmiş konutların değer kazanma hızını yavaşlatmak (bazıları aynı anda "yatırım amaçlı daireler" için birden fazla kredi aldı) ve talebi iki kesim arasında daha eşit bir şekilde yeniden dağıtmak istiyordu. Düzenleyici kurumun planına göre, ikincil piyasadaki faiz artışı, diğer hususların yanı sıra, yıllık %8 faizle "aile" ipoteği için koşullar listesine eski konut stokundan konut satın alma imkânının eklenmesiyle kolaylaştırılmalıydı.
Ancak Merkez Bankası'nın beklentileri karşılanmadı. 2025'in ilk yarısında, artan daire fiyatlarının etkisiyle satışlarda yaşanan düşüş, hem birincil hem de ikincil piyasaları etkiledi. Nisan ve Haziran ayları arasında konut fiyatlarındaki fark yüzde 60'a (metrekare başına 128 bin rubleye kıyasla 205 bin rublenin üzerinde) ve Orta Rusya'da rekor bir seviyeye (163,8 bin rubleye kıyasla 294 bin rublenin üzerinde) ulaştı. Federal emlak ajansı Etazhi'ye göre, yalnızca Moskova'da ikincil konut talebi yıllık bazda yüzde 18 düştü ve Cian'a göre yeni binalara olan ilgi yüzde 25-50 düştü ve yıl sonuna kadar yüzde 15-20 daha düşecek, fiyatlar yüzde 10 artacak.
Uzmanlar, birincil ve ikincil piyasalardaki keskin talep düşüşünün temel nedeninin, kredilerdeki yüksek piyasa faiz oranları (%22-23) ve yüksek peşinatlar (%30'a yakın) olduğunu belirtiyor. Yurt içi piyasadaki diğer ipotek programları (%6'ya varan Aile ve Bilgi Teknolojileri, %2'ye varan Uzak Doğu, %3'e varan Kırsal), sınırlı hedefleme nedeniyle konut satışlarındaki keskin düşüşü henüz telafi edemiyor. Merkez Bankası'nın ipotek düzenlemelerini sıkılaştırması, talebin canlanmasına katkıda bulunmuyor. Sonuç olarak, Ocak-Haziran 2025 döneminde Rusya'da konut alımı için onaylanan toplam kredi hacmi bir önceki yıla göre %47 düşerek 1,5 trilyon rubleye ulaştı. Müteahhitler yeni projelerin inşaatını durdurdu
2025 yılının ilk yedi aylık sonuçlarına göre, Rusya'daki yeni binaların toplam satış hacmi, 2024 yılının aynı dönemine kıyasla %22 düştü. Raporlama döneminde müteahhitler yalnızca 12,3 milyon metrekare konut sattı. Konut talebindeki keskin düşüş, tahmin edilebileceği gibi en büyük müteahhitlerin finansal performansını etkiledi. Geçtiğimiz yıl, Samolet şirketinin UFRS kapsamındaki net kârı, 2023 yılının aynı dönemine göre 3,2 kat azalarak 8,2 milyar rubleye gerilerken, yükümlülükler 908,5 milyar rubleye yükseldi. Aynı gösterge PIK için 1,8 kat azalarak 28,7 milyar rubleye geriledi.
2025 yılında olumsuz dinamikler devam etti. Dom.RF, müteahhitlerin Ocak-Temmuz dönemindeki toplam kârının parasal olarak %13 azalarak 2,5 trilyon rubleye gerilediğini belirtiyor. Bu dönemde, en büyük 20 piyasa oyuncusunun neredeyse yarısının finansal göstergeleri kötüleşti. Mağdurlar arasında A101 ve Grup gibi şirketler de vardı. Hükümette konut ve yol inşaatını denetleyen Başbakan Yardımcısı Marat Hüsnüllin, konut talebindeki keskin düşüşün neredeyse her beş Rus müteahhidi iflasın eşiğine getirdiğini belirtti.
Ağustos ayı başında, yeni bina pazarındaki satışların inşaata hazır olma oranı %70'e düştü ve bu, yıl başından bu yana %7 puanlık bir düşüşü gösteriyor. Müteahhitlerin krize verdiği yanıt, tamamlanmış binaların satışlarının askıya alınması ve yeni projelerin hayata geçirilmesinin dondurulması oldu. Ocak-Temmuz aylarında lansman hacmi %19 veya 4,9 milyon metrekare azalarak 21,2 milyona geriledi.
Piyasadaki ipoteklerdeki karşılanamaz faiz oranları, küçük stüdyo dairelere olan talebin artmasına neden oldu.
İpoteklerdeki yüksek piyasa faiz oranları ve yeni ve eski konut stoklarındaki genel konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle, Ruslar küçük stüdyo daireler ve küçük tek odalı daireler satın almayı daha sık tercih etmeye başladı. BnMAP.pro platformuna göre, Şubat 2025'te Moskova'nın birincil pazarında bu tür mülklerin payı toplam arzın %51'iydi. Şehir yetkilileri küçük ölçekli konut inşaatını yasakladıktan sonra bile, bu tür konutların payını önemli ölçüde azaltmak mümkün olmadı. Müteahhitler, artan maliyetleri telafi etmek amacıyla bu tür tesisleri aktif olarak devreye almaya devam etti. Detaylı için https://lenta.ru/articles/2025/08/25/tsement/?utm_source=yxnews&utm_medium=mobile&utm_referrer=https%3A%2F%2Fdzen.ru%2Fnews%2Fstory%2F2bfa0453-10b0-5840-906b-ae3f0ae2cbc9
